O mercado imobiliário francês está passando por um período de reestruturação. Após três anos de queda nas transações de imóveis antigos, a recuperação iniciada em 2025 se revelou desigual: o SDES registrou um aumento nas vendas de imóveis antigos, mas os dados divulgados pela ACPR indicam uma quase estagnação no primeiro trimestre de 2026, acompanhada de uma leve queda nos preços. Paralelamente, a ampliação do empréstimo a taxa zero e o endurecimento das regras energéticas redesenham os contornos de um projeto imobiliário bem-sucedido.
DPE e desconto: o diagnóstico energético como alavanca de negociação
A maioria dos guias de compra de imóveis relegam a performance energética a uma simples caixa a ser marcada. O terreno conta outra história. Desde o 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como G estão excluídos de locação para qualquer contrato assinado, renovado ou prorrogado. As classes F seguirão em 2028, e as classes E em 2034, de acordo com o cronograma estabelecido pela lei Clima e resiliência.
Essa restrição regulatória tem um efeito direto sobre os preços de venda. Os imóveis classificados como F ou G agora sofrem um desconto mais acentuado em relação aos bens classificados como D do que há alguns anos, segundo os dados do SeLoger divulgados pelo Le Nouvel Économiste em setembro de 2026. Para um comprador, essa situação abre duas vias distintas.
A primeira consiste em direcionar um imóvel energeticamente ineficiente para renová-lo, integrando o custo das obras no orçamento total. A segunda, mais cautelosa, visa um imóvel já eficiente, o que garante tanto o valor patrimonial quanto a possibilidade de locação sem restrições. O guia imobiliário da Libre Finance detalha os ajustes financeiros relacionados a essas duas estratégias, desde o cálculo de rentabilidade até a estimativa das ajudas disponíveis.
PTZ ampliado em 2026: condições reais e limites do dispositivo
O empréstimo a taxa zero foi profundamente reformulado. Desde o 1º de abril de 2025, o PTZ está acessível em todo o território para a compra de um imóvel novo, apartamento ou casa individual, por compradores de primeira viagem sob condições de renda. Essa ampliação, prevista pelo artigo 90 da lei de finanças para 2025, permanece válida para as ofertas de empréstimo emitidas até 31 de dezembro de 2027.
Para o imóvel antigo, as regras diferem. O PTZ permanece sujeito a condições geográficas e a um mínimo de obras de renovação. A distinção entre novo e antigo não é, portanto, um detalhe: ela condiciona o montante financiável e a localização elegível.
O que o PTZ não cobre
O PTZ financia uma fração do preço de compra, não a totalidade. O restante do financiamento depende de um empréstimo convencional, uma entrada pessoal ou uma combinação dos dois. Os retornos do mercado divergem nesse ponto: alguns corretores relatam que bancos exigem uma entrada mínima mesmo com um PTZ, enquanto outros aceitam dossiês sem entrada, desde que o perfil do tomador de empréstimo seja sólido.
Taxa de crédito imobiliário e capacidade de empréstimo: panorama no final de 2026
O contexto do crédito imobiliário evoluiu significativamente. Após o aumento brusco das taxas entre 2022 e 2024, a tendência se estabilizou, mas o mercado de crédito recuou nos últimos meses. Os dados do Banco da França e da ACPR mostram que a produção de créditos para habitação permanece abaixo dos níveis observados antes de 2022.
Para um comprador, isso se traduz em várias realidades concretas:
- A taxa de endividamento máxima permanece fixada em 35% da renda líquida, incluindo o seguro do empréstimo, conforme as recomendações do HCSF que se tornaram obrigatórias.
- A entrada pessoal esperada pelos bancos varia bastante de acordo com o perfil: os compradores de primeira viagem com rendas estáveis, mas pouca poupança, enfrentam exigências diferentes das aplicadas aos investidores.
Os dados disponíveis não permitem concluir que haverá uma queda significativa nas taxas nos próximos meses. Comparar várias ofertas bancárias e solicitar um corretor continua sendo o método mais confiável para obter condições adequadas ao seu dossiê.
Compromisso de venda e ato notarial: as taxas que o orçamento deve integrar
O preço exibido de um imóvel nunca corresponde ao custo real da aquisição. As taxas de cartório, frequentemente chamadas de “taxas de aquisição”, representam uma parte significativa do orçamento, especialmente no mercado de imóveis antigos, onde são mais altas do que no novo.
Além das taxas de cartório, vários itens são regularmente subestimados:
- As taxas de garantia do empréstimo (hipoteca ou caução bancária), cujo valor varia de acordo com a instituição escolhida.
- As taxas de abertura de crédito, às vezes negociáveis, mas raramente nulas.
- O custo dos diagnósticos complementares solicitados após a assinatura do compromisso, especialmente se o DPE revelar anomalias ou se o estado de pragas for necessário.
- Os eventuais trabalhos de adequação às normas, particularmente para os imóveis cujo classificação energética exige uma renovação antes da locação.
A assinatura do compromisso de venda desencadeia um prazo de reflexão de dez dias para o comprador. Esse prazo, que não pode ser reduzido, constitui o último momento para desistir sem penalidade. Uma vez ultrapassado, as condições suspensivas (obtenção do empréstimo, ausência de servidão não declarada) permanecem as únicas saídas legais.
O papel do notário além da assinatura
O notário não se limita a autenticar a venda. Ele verifica a situação jurídica do imóvel (hipotecas em andamento, servidões, direito de preferência urbano), coleta os fundos e procede à publicação no serviço de publicidade fundiária. O financiamento deve ser concluído entre a assinatura do compromisso e a do ato definitivo.
O mercado imobiliário de 2026 recompensa os compradores que dominam tanto o aspecto financeiro quanto o regulatório de seu projeto. A ampliação do PTZ, as restrições do DPE e a cautela dos bancos na concessão de crédito formam um tripé que nenhuma etapa do processo de compra pode ignorar.
