Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Nach drei Jahren rückläufiger Transaktionen im Altbau hat sich die 2025 eingeleitete Erholung als ungleichmäßig erwiesen: Das SDES verzeichnete einen Anstieg der Verkäufe von Bestandswohnungen, aber die von der ACPR übermittelten Daten berichten von einer nahezu stagnierenden Entwicklung im ersten Quartal 2026, begleitet von einem leichten Rückgang der Preise. Gleichzeitig gestalten die Ausweitung des Nullzinsdarlehens und die Verschärfung der Energiestandards die Rahmenbedingungen für ein erfolgreiches Immobilienprojekt neu.
DPE und Abschlag: die energetische Bewertung als Verhandlungshebel
Die meisten Immobilienkauf-Ratgeber relegieren die Energieeffizienz zu einem einfachen Häkchen. Das Feld erzählt eine andere Geschichte. Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G von der Vermietung ausgeschlossen für alle Verträge, die unterzeichnet, verlängert oder erneuert werden. Die Klassen F folgen 2028, dann die Klassen E im Jahr 2034, gemäß dem Zeitplan, der durch das Klimaschutz- und Resilienzgesetz festgelegt wurde.
Diese regulatorische Einschränkung hat einen direkten Einfluss auf die Verkaufspreise. Wohnungen der Klassen F oder G erfahren nun einen stärkeren Abschlag im Vergleich zu den Immobilien der Klasse D als noch vor einigen Jahren, laut den von SeLoger übermittelten Daten, die im September 2026 von Le Nouvel Économiste veröffentlicht wurden. Für einen Käufer eröffnet diese Situation zwei unterschiedliche Ansätze.
Der erste besteht darin, eine energieintensive Immobilie zu erwerben, um sie zu renovieren, wobei die Kosten für die Arbeiten in das Gesamtbudget integriert werden. Der zweite, vorsichtigere Ansatz zielt auf eine bereits energieeffiziente Wohnung ab, was sowohl den Erhalt des Vermögenswerts sichert als auch die Möglichkeit bietet, ohne Einschränkungen zu vermieten. Der Immobilienratgeber von Libre Finance erläutert die finanziellen Entscheidungen, die mit diesen beiden Strategien verbunden sind, von der Rentabilitätsberechnung bis zur Schätzung der mobilisierbaren Hilfen.
Erweitertes PTZ im Jahr 2026: tatsächliche Bedingungen und Grenzen des Systems
Das Nullzinsdarlehen wurde grundlegend überarbeitet. Seit dem 1. April 2025 ist das PTZ im gesamten Land für den Kauf einer neuen Wohnung, sei es eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, für Erstkäufer unter bestimmten Einkommensbedingungen zugänglich. Diese Erweiterung, die durch Artikel 90 des Haushaltsgesetzes für 2025 vorgesehen ist, bleibt bis zum 31. Dezember 2027 für die ausgegebenen Darlehensangebote gültig.
Für den Altbau gelten andere Regeln. Das PTZ bleibt hier an geografische Bedingungen und ein Mindestmaß an Renovierungsarbeiten gebunden. Der Unterschied zwischen neu und alt ist also kein Detail: Er bestimmt den finanzierbaren Betrag und den berechtigten Standort.
Was das PTZ nicht abdeckt
Das PTZ finanziert einen Teil des Kaufpreises, nicht die Gesamtheit. Der Rest der Finanzierung basiert auf einem klassischen Darlehen, einem Eigenkapital oder einer Kombination aus beidem. Die Rückmeldungen aus dem Feld variieren zu diesem Punkt: Einige Kreditvermittler berichten, dass Banken auch mit einem PTZ ein Mindestkapital verlangen, während andere Anträge ohne Eigenkapital unter der Voraussetzung eines soliden Kreditnehmerprofils akzeptieren.
Immobilienkreditzinsen und Kreditfähigkeit: Stand der Dinge Ende 2026
Der Kontext des Immobilienkredits hat sich erheblich verändert. Nach dem drastischen Anstieg der Zinsen zwischen 2022 und 2024 hat sich der Trend stabilisiert, aber der Kreditmarkt ist in den letzten Monaten zurückgegangen. Die Daten der Banque de France und der ACPR zeigen, dass die Produktion von Wohnkrediten unter den vor 2022 beobachteten Niveaus bleibt.
Für einen Käufer bedeutet dies mehrere konkrete Realitäten:
- Der maximale Verschuldungsgrad bleibt auf 35 % des Nettoeinkommens festgelegt, einschließlich der Kreditnehmerversicherung, gemäß den verbindlichen Empfehlungen des HCSF.
- Das von den Banken erwartete Eigenkapital variiert stark je nach Profil: Erstkäufer mit stabilen Einkünften, aber wenig Ersparnissen sehen sich anderen Anforderungen gegenüber als Investoren.
Die verfügbaren Daten lassen keine Schlussfolgerung über einen signifikanten Rückgang der Zinsen in den kommenden Monaten zu. Mehrere Bankangebote zu vergleichen und einen Kreditvermittler zu beauftragen, bleibt die zuverlässigste Methode, um Bedingungen zu erhalten, die auf das eigene Dossier zugeschnitten sind.
Kaufvertrag und notarielle Urkunde: die Kosten, die im Budget berücksichtigt werden müssen
Der angegebene Preis einer Immobilie entspricht niemals den tatsächlichen Erwerbskosten. Die Notarkosten, oft als “Erwerbsnebenkosten” bezeichnet, machen einen nicht unerheblichen Teil des Budgets aus, insbesondere im Altbau, wo sie höher sind als im Neubau.
Über die Notarkosten hinaus werden mehrere Posten regelmäßig unterschätzt:
- Die Kosten für die Darlehensgarantie (Hypothek oder Bankbürgschaft), deren Höhe je nach gewähltem Institut variiert.
- Die Bankgebühren, die manchmal verhandelbar, aber selten null sind.
- Die Kosten für zusätzliche Diagnosen, die nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags angefordert werden, insbesondere wenn der DPE Anomalien aufzeigt oder wenn ein Schädlingsbefall erforderlich ist.
- Die möglichen Arbeiten zur Normierung, insbesondere für Immobilien, deren energetische Einstufung eine Renovierung vor der Vermietung erfordert.
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags löst eine zehn Tage dauernde Widerrufsfrist für den Käufer aus. Diese Frist, die nicht verkürzt werden kann, ist der letzte Moment, um ohne Strafe zurückzutreten. Nach Ablauf bleiben die aufschiebenden Bedingungen (Erhalt des Darlehens, keine nicht erklärten Dienstbarkeiten) die einzigen rechtlichen Ausstiegsmöglichkeiten.
Die Rolle des Notars über die Unterschrift hinaus
Der Notar beschränkt sich nicht darauf, den Verkauf zu beglaubigen. Er überprüft die rechtliche Situation der Immobilie (laufende Hypotheken, Dienstbarkeiten, städtisches Vorkaufsrecht), sammelt die Gelder und sorgt für die Veröffentlichung beim Grundbuchamt. Die Finanzierung muss zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde abgeschlossen sein.
Der Immobilienmarkt von 2026 belohnt Käufer, die sowohl den finanziellen als auch den regulatorischen Aspekt ihres Projekts beherrschen. Die Ausweitung des PTZ, die Anforderungen des DPE und die Vorsicht der Banken bei der Kreditvergabe bilden ein Triptychon, das keine Phase des Kaufprozesses ignorieren kann.
