De Franse vastgoedmarkt maakt een periode van herschikking door. Na drie jaar van daling in de transacties van bestaande woningen, bleek het herstel dat in 2025 begon ongelijkmatig: het SDES registreerde een opleving van de verkopen van bestaande woningen, maar de gegevens van de ACPR wijzen op een bijna stagnatie in het eerste kwartaal van 2026, vergezeld van een lichte daling van de prijzen. Tegelijkertijd hertekenen de uitbreiding van de nulpercentiellen en de verstrenging van de energievoorschriften de contouren van een succesvol vastgoedproject.
DPE en korting: de energieanalyse als onderhandelingsinstrument
De meeste vastgoed aankoopgidsen beschouwen de energieprestaties als een simpel vinkje. De realiteit vertelt een ander verhaal. Sinds 1 januari 2025 zijn woningen met een G-classificatie uitgesloten van verhuur voor elke huurovereenkomst die is ondertekend, vernieuwd of verlengd. De F-classificaties volgen in 2028, en de E-classificaties in 2034, volgens de kalender vastgesteld door de Klimaat- en Resiliencewet.
Deze regelgevende beperking heeft een directe impact op de verkoopprijzen. Woningen met een F- of G-classificatie ondergaan nu een sterkere korting ten opzichte van D-geclassificeerde woningen dan enkele jaren geleden, volgens gegevens van SeLoger die in september 2026 door Le Nouvel Économiste zijn gerapporteerd. Voor een koper opent deze situatie twee verschillende paden.
De eerste is gericht op het targeten van een energie-intensief pand om te renoveren, waarbij de kosten van de werkzaamheden in het totale budget worden opgenomen. De tweede, meer voorzichtige, richt zich op een al goed presterende woning, wat zowel de erfgoedwaarde als de mogelijkheid om zonder beperkingen te verhuren veiligstelt. De vastgoedgids van Libre Finance geeft een gedetailleerd overzicht van de financiële afwegingen die verband houden met deze twee strategieën, van de berekening van de rentabiliteit tot de schatting van de beschikbare subsidies.
Uitgebreide PTZ in 2026: werkelijke voorwaarden en beperkingen van het systeem
De nulpercentiellen zijn grondig herzien. Sinds 1 april 2025 is de PTZ toegankelijk op het hele grondgebied voor de aankoop van een nieuwe woning, appartement of eengezinswoning, door starters onder voorwaarden van middelen. Deze uitbreiding, voorzien in artikel 90 van de begrotingswet voor 2025, blijft geldig voor de kredietaanbiedingen die zijn gedaan tot 31 december 2027.
Voor bestaande woningen gelden andere regels. De PTZ blijft onderworpen aan geografische voorwaarden en een minimum aan renovatiewerkzaamheden. Het onderscheid tussen nieuw en oud is dus geen detail: het bepaalt het financieringsbedrag en de in aanmerking komende locatie.
Wat de PTZ niet dekt
De PTZ financiert een deel van de aankoopprijs, niet het geheel. De rest van de financiering is gebaseerd op een klassieke lening, een persoonlijke bijdrage, of een combinatie van beiden. De ervaringen op de grond verschillen hierover: sommige kredietverstrekkers melden dat banken een minimale bijdrage vereisen, zelfs met een PTZ, terwijl anderen dossiers zonder bijdrage accepteren, mits er een solide kredietprofiel is.
Hypotheekrente en leencapaciteit: stand van zaken eind 2026
De context van de hypotheekleningen is aanzienlijk veranderd. Na de scherpe stijging van de tarieven tussen 2022 en 2024, is de trend gestabiliseerd, maar de kredietmarkt is in de afgelopen maanden gekrompen. Gegevens van de Banque de France en de ACPR tonen aan dat de productie van woonkredieten onder de niveaus blijft die vóór 2022 werden waargenomen.
Voor een koper vertaalt dit zich in verschillende concrete realiteiten:
- De maximale schuldenlast blijft vastgesteld op 35% van het netto-inkomen, inclusief kredietverzekering, in overeenstemming met de aanbevelingen van de HCSF die dwingend zijn geworden.
- De persoonlijke bijdrage die door de banken wordt verwacht, varieert sterk afhankelijk van het profiel: starters met stabiele inkomsten maar weinig spaargeld ondervinden andere eisen dan die welke aan investeerders worden gesteld.
De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om te concluderen dat er een significante daling van de tarieven voor de komende maanden zal zijn. Het vergelijken van verschillende bancaire aanbiedingen en het inschakelen van een makelaar blijft de meest betrouwbare methode om voorwaarden te verkrijgen die zijn afgestemd op het dossier.
Verkoopovereenkomst en notariële akte: de kosten die in het budget moeten worden opgenomen
De vermelde prijs van een pand komt nooit overeen met de werkelijke kosten van de aankoop. De notariskosten, vaak “aankoopkosten” genoemd, vormen een aanzienlijk deel van het budget, vooral bij bestaande woningen waar ze hoger zijn dan bij nieuwe woningen.
Naast de notariskosten worden verschillende posten regelmatig onderschat:
- De kosten voor de garantie van de lening (hypotheek of bankgarantie), waarvan het bedrag varieert afhankelijk van de gekozen instelling.
- De bankdossierkosten, soms onderhandelbaar maar zelden nul.
- De kosten van aanvullende diagnoses die na de ondertekening van de overeenkomst worden gevraagd, met name als de DPE afwijkingen onthult of als een parasitaire toestand vereist is.
- Eventuele werkzaamheden om aan de normen te voldoen, vooral voor panden waarvan de energieclassificatie een renovatie vereist voordat ze kunnen worden verhuurd.
De ondertekening van de verkoopovereenkomst activeert een herroepingsperiode van tien dagen voor de koper. Deze termijn, die niet kan worden ingekort, vormt het laatste moment om zonder boete af te zien. Eenmaal verstreken blijven de opschortende voorwaarden (verkrijging van de lening, afwezigheid van niet-gedeponeerde lasten) de enige wettelijke ontsnappingsroutes.
De rol van de notaris voorbij de ondertekening
De notaris beperkt zich niet tot het authentiseren van de verkoop. Hij controleert de juridische situatie van het pand (lopende hypotheken, lasten, recht van eerste koop), verzamelt de fondsen en zorgt voor de publicatie bij de dienst voor onroerend goed publiciteit. De financiering moet worden afgerond tussen de ondertekening van de overeenkomst en die van de definitieve akte.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont kopers die zowel de financiële als de regelgevende aspecten van hun project beheersen. De uitbreiding van de PTZ, de beperkingen van de DPE en de voorzichtigheid van de banken bij het verstrekken van krediet vormen een drieluik dat geen enkele stap in het aankoopproces kan negeren.
