De huurverklaring aan de Caf is gebaseerd op een precies mechanisme: de verhuurder geeft elk jaar het bedrag van de huur in juli door, en deze gegevens dienen als basis voor de berekening van de rechten op huurtoeslag voor de volgende periode. Het opgegeven bedrag is geen eenvoudig cijfer dat zonder controle wordt geregistreerd. De Caf beschikt over verschillende controlemechanismen, en de gevolgen van een fout raken zowel de eigenaar als de huurder.
Hoofdhuur en terugvorderbare kosten: het onderscheid dat de Caf daadwerkelijk toepast
Het meest voorkomende punt van wrijving bij de verklaring betreft de scheiding tussen de hoofdhuur zonder kosten en de terugvorderbare kosten. De Caf verwacht uitsluitend het bedrag van de kale huur, zoals het in het huurcontract staat.
De voorschotten voor kosten, de afvalstoffenheffing of een uitzonderlijke afrekening mogen niet worden opgenomen in het opgegeven bedrag. Een verhuurder die huur en kosten optelt, verhoogt kunstmatig het doorgegeven bedrag, wat de berekening van de huurtoeslag verstoort.
Wanneer de Caf een verschil ontdekt tussen de huur die door de verhuurder is opgegeven en de informatie die door de huurder is verstrekt (of die in het huurcontract staat), kan zij om bewijsstukken vragen. Deze gegevenskruising is een van de centrale controlemechanismen. De praktische gids op Immobilier et Particuliers beschrijft de verplichtingen van de verhuurder in dit specifieke kader.
Verschil tussen het bedrag dat door de verhuurder is opgegeven en het bedrag dat door de huurder is opgegeven
De huurder geeft aan zijn kant het bedrag van zijn huur op in zijn inkomstenverklaring of bij zijn aanvraag voor huurtoeslag. De verhuurder doet hetzelfde via de jaarlijkse online aangifte. De Caf vergelijkt deze twee bedragen systematisch.
Wanneer de twee cijfers niet overeenkomen, zijn er verschillende scenario’s mogelijk:
- Als het verschil klein is (enkele euro’s), kan dit worden verklaard door een recente indexering die een van de partijen nog niet heeft meegenomen. De Caf kan om een kopie van het huurcontract of de wijziging vragen.
- Als het verschil significant is, schort de Caf de betaling van de huurtoeslag op totdat er bewijsstukken zijn verkregen. De verhuurder ontvangt dan een verzoek om documenten (huurcontract, betalingsbewijzen, vervaldatum).
- Als het bedrag dat door de verhuurder is opgegeven hoger is dan de werkelijke huur, kan de Caf de situatie herkwalificeren als een te veel ontvangen bedrag en een terugbetalingsprocedure bij de huurder opstarten, of zelfs de verhuurder melden in geval van fraudeverdacht.
Deze kruiscontrole verklaart waarom het opgeven van een afgerond of schattend huurbedrag riskant is. Het doorgegeven bedrag moet exact overeenkomen met dat van het huurcontract dat in juli van kracht is.
Gezamenlijke huur en het deel van de huur dat door de Caf wordt behouden
Bij gezamenlijke huur houdt de Caf niet het totale huurbedrag van de woning aan om de toeslag voor elke huurder te berekenen. Zij bekijkt het aandeel dat aan elke medehuurder van het huurcontract kan worden toegeschreven.
Als het huurcontract een verdeling specificeert (bijvoorbeeld drie huurders die elk een derde betalen), past de Caf deze sleutel toe. Bij gebrek aan een expliciete vermelding, wordt een gelijke verdeling tussen de medehuurders die op het huurcontract staan toegepast.
De verhuurder moet er dus voor zorgen dat er consistentie is tussen het aantal opgegeven huurders en het totale huurbedrag. Een verandering van huurder halverwege het jaar (vertrek, aankomst) verandert de verdeling en moet worden gemeld via de verhuurdersruimte, zonder te wachten op de volgende jaarlijkse campagne.
Wijzigingen halverwege het jaar: een afzonderlijk controlepunt
De jaarlijkse campagne dekt niet de gebeurtenissen die zich tussen twee verklaringen voordoen. Het vertrek van een huurder, een betalingsachterstand, een wijziging van het huurbedrag of een verandering in de samenstelling van de gezamenlijke huur vallen onder een melding halverwege het jaar via de verhuurdersruimte op caf.fr.
Wachten op de volgende jaarlijkse verklaring om een vertrek te melden, kan bijvoorbeeld leiden tot een onterecht uitgekeerde huurtoeslag. De Caf beschouwt dan dat de verhuurder zijn declaratieverplichting niet is nagekomen, wat het terugvorderen van de bedragen kan bemoeilijken.
Afwezigheid van verklaring door de verhuurder: opschorting van de huurtoeslag
Het niet indienen van een verklaring blijft niet zonder gevolgen. Als de verhuurder het huurbedrag niet doorgeeft tijdens de jaarlijkse campagne, schort de Caf de betaling van de huurtoeslag van de huurder op. Voor de campagne 2026 kan deze opschorting ingaan vanaf januari 2027.
Deze onderbreking creëert een concreet risico op betalingsachterstand voor de verhuurder zelf. De huurder die op de APL rekende om een deel van zijn huur te dekken, komt in moeilijkheden, en de eigenaar ondervindt de indirecte gevolgen.
Bij derde betalingen (de hulp wordt rechtstreeks aan de verhuurder betaald), raakt de opschorting de eigenaar onmiddellijk: de maandelijkse betaling van de Caf stopt zolang de verklaring niet is geregulariseerd.
Verband met de onroerende inkomsten die aan de belastingdienst zijn opgegeven
De Caf heeft geen realtime toegang tot de belastingaangiften van de verhuurder. De belastingdienst kan echter wel de huurbedragen die aan de Caf zijn opgegeven gebruiken om de consistentie met de onroerende inkomsten die in de belastingaangifte van de eigenaar staan te controleren.
Een verhuurder die een huur aan de Caf opgeeft maar geen onroerend inkomen in zijn belastingaangifte vermeldt, loopt het risico op controle. Deze kruiscontrole tussen administraties is gedocumenteerd in concrete gevallen waarin de fiscus om rechtvaardigingen heeft gevraagd nadat was vastgesteld dat er geen onroerende inkomsten waren opgegeven ondanks een actief huurcontract dat door de Caf was gemeld.
De huurverklaring aan de Caf verplicht de verhuurder op twee gelijktijdige fronten: het recht op huurtoeslagen van de huurder en de consistentie van zijn eigen fiscale situatie. Het exacte bedrag van de huur zonder kosten, dat tijdig wordt doorgegeven, blijft de enige gegevens die beide partijen beschermt.
